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Ya está plenamente operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Desde el pasado 1 de enero, con la llegada de 2022, este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada.

Para entender bien cómo afecta al contribuyente y cuál es su impacto, repasamos de forma práctica en qué consiste la modificación de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico:

¿QUÉ HA CAMBIADO EXACTAMENTE?

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD): ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro.

Para el abogado José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, este cambio viene acompañado de un giro radical en las reglas del juego que perjudica a los contribuyentes. Hasta ahora, era el fisco el encargado de impugnar si pensaba que el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble, mientras que ahora serán los contribuyentes los que deberán demostrar lo contrario, por lo que recae en ellos la carga de la prueba.

¿POR QUÉ VALOR HAY QUE DECLARAR?

A pesar de que la normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero. Es decir, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores.

En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

¿QUÉ SUCEDE SI EL INMUEBLE NO TIENE VALOR DE REFERENCIA?

En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.  

¿EN QUÉ CASOS HABRÁ COMPROBACIONES DE VALORES?

Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, advierte José María Salcedo.

¿QUÉ SUCEDE SI SE TRIBUTA POR DEBAJO DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO?

Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro.  Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionadorcontribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿CÓMO SE RECURRE EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO?  

La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro:

• La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
• La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿CÓMO SE DEMUESTRA QUE EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO NO SE CORRESPONDE CON EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE?

Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

José María Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

¿CÓMO RECURRIR UNA COMPROBACIÓN DE VALORES DE UN INMUEBLE QUE NO TIENE VALOR DE REFERENCIA?

Cuando un inmueble no tenga valor de referencia, el contribuyente estará obligado a tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, deberá iniciar una comprobación de valores y ésta podrá impugnarse igual que hasta ahora.

“Será de aplicación, por tanto, la jurisprudencia de los distintos Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo, que hasta la fecha venía utilizándose para anular las comprobaciones de valores. Y ello, frente a los métodos de valoración más frecuentemente empleados por la Administración (dictamen de peritos, precios medios en el mercado, tasación hipotecaria…)”, recalca el abogado de Ático Jurídico.

¿QUÉ SUCEDE SI EL CONTRIBUYENTE DECIDE NO RECLAMAR? 

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme y necesariamente deberá tributar por élen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según el caso.

Sin embargo, no podemos olvidar que el nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio y que no está prevista una vía específica para poder impugnarlo. Por tanto, insisten desde Ático Jurídico, “si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación”. Esta situación podría ser frecuente en aquellas autonomías donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro en términos de tributación, pero debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año.