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El primer criterio a tener en cuenta es ver lo pactado en el contrato de arrendamiento, porque el contrato es el que va a regular el cauce por donde debe transcurrir la vida del arrendamiento, y salvo que se vulneren normas que la L.A.U. considera de derecho imperativo, las partes deben someterse a los pactos regulados en el contrato.
En segundo lugar, hemos de conocer el origen de las reparaciones, porque si éstas tuvieran su origen en un acto de conservación, el arreglo siempre le correspondería al arrendador, dado que él es el que está obligado a realizar cualquier reparación en la vivienda necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, excepto cuando el deterioro de estas obras de conservación sea imputable a los arrendatarios. Este tipo de reparaciones hace referencia a aquellos gastos u obras sin las cuales quedarían las viviendas inservibles para su uso, por lo que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor de las viviendas.
En este apartado se deben incluir también las reparaciones que se produzcan por el uso y desgaste ordinario de la vivienda. La jurisprudencia ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que el inquilino haya realizado una correcta utilización y mantenimiento de la vivienda, conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. Sólo se exceptúan, en el caso de que sean pequeñas reparaciones, pero aún en este caso debe producirse un desgaste imputable al inquilino. Las reparaciones de conservación sólo se podrían imputar a los inquilinos cuando estos no las hubieran comunicado a los arrendadores y las consecuencias de las reparaciones se hubieran agravado de forma importante.
Cualquier estipulación incluida en un contrato de arrendamiento de vivienda que repercutiera este tipo de reparaciones a los inquilinos se consideraría nula de pleno derecho por vulnerar el artículo sexto de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En tercer lugar, se puede afirmar de forma general que cualquier deficiencia cuyo origen esté en un mal uso del inquilino o en un uso más intenso del tolerable, será siempre de cargo del inquilino.
En cuarto lugar, se puede presumir que cualquier elemento de la vivienda que se deteriore porque el inquilino lo use habitualmente a diario varias veces, se le podría imputar dentro del apartado de las pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario de la vivienda.
También habría que tener en cuenta para saber a quién imputar una reparación, en qué momento del arrendamiento se han producido las deficiencias, porque las que se hubieran producido al principio del arrendamiento no se les podrían imputar a los inquilinos porque no habrían tenido tiempo de uso suficiente para desgastar el elemento deficiente.
En quinto lugar, la ley parte de un principio rector para gestionar las deficiencias, que es el de la presunción de culpa del arrendatario, dado que él es el ocupante de la vivienda y por tanto quien la usa. Así el artículo 1563 del Código Civil manifiesta que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la casa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; lo cual implica que la carga de la prueba le correspondería al arrendatario. Por último, las reparaciones motivadas cuando el deterioro se haya producido por un caso fortuito o fuerza mayor, no le corresponderían al arrendatario sino al arrendador, aunque también hay sentencias que en casos de fuerza mayor o casos fortuitos declaran no haber responsabilidad de ninguna de las partes.
En sexto lugar, también se puede presumir que cualquier deficiencia que presente la vivienda arrendada a la finalización del contrato, que en ningún momento del arrendamiento hubiera sido comunicada al arrendador, sería de cuenta del arrendatario, siempre que en el contrato se determinara que la vivienda se hubiera entregado en buenas condiciones.
Si en el contrato figurase que la vivienda se entregó en malas condiciones, las deficiencias que pudieran aparecer al final del arrendamiento se podrían presumir que eran del arrendador, porque el estado de cómo se entregó la vivienda haría presumir que se podrían producir nuevas deficiencias. Esto no hay que confundirlo con las obras y arreglo de deficiencias que tienen que realizar los arrendadores en las viviendas arrendadas a la finalización de los contratos para ponerlas a punto para nuevos arrendamientos, cuyo coste les corresponde solamente a ellos.
Por último y en séptimo lugar, en cuanto a las reparaciones que exija el mantenimiento de las viviendas, se le pueden imputar a los inquilinos siempre que se pacte expresamente en los contratos, y no vulneren el carácter imperativo de las Normas de la L.A.U. El inquilino será el responsable de realizar estas tareas de mantenimiento siempre y cuando estas reparaciones no impliquen un coste económico elevado.
